もっと買いたかったなぁ、2023年前半のＪリート

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Ｊリートは不動産に投資するもので、分配利回りの高さが魅力と言われます。
現物の不動産を購入・運用する力がなくても、投資に参加できるのが特徴です。
リターンは不動産の賃料、リスクは空室・解約・自然災害等です。

2023年に入って買い時が続いていましたが、それが一旦持ち直しつつある今、振り返るとあまりうまく買い進められていませんでした…。

Ｊリートは収益の9割以上を分配するものなので、成長よりも分配重視の部類です。

寝かせて資産成長を待つか、毎年のキャッシュインを取るか。
これはどちらも間違いではなく、年齢でもニーズが違ってくるでしょう。

今の自分は50歳台後半に入り、入金力は小さく、かつ60歳の定年以降にうまく働けるかわかりません。時間とボリュームが取り崩しの成否を握る積立方式は、短期間の少額ずつという環境下だと取崩し額が脆弱で、今からだと全力しづらいのですね。

なので元本を長期保有した状態での分配、配当、たまに優待、といった内容に比重が多くなっています。

今年の東証リート指数は、3月に1800を切った後、値が戻ってきました。

この指数は1900を下回ると割安、と聞いていたので、現在でも割安水準にあるのでしょう。
金利上昇がマイナス要因になるため、金融政策への警戒が続いていると思われます。

3月は指値を攻めすぎて資金を残してしまったので、仕切り直して取得を進めたいです。
年の折り返しが近づいて投資効率も良くないですが、また機会が訪れる…といいな。

Ｊリートの利回りランキングは簡単に調べることができます。

そして、Ｊリートの保有目的が利回りならば、理論的には高利回りが買われやすく、値下がりしにくいことになります。

長期保有で価格安定なら、心安らかだなぁ。

ですが、リート全体の価格が下がっているときもそうでしょうか。
状況の悪いリートも、値下がりにより高利回りに見えていることがあります。

騰落率のマイナスは買いの機会でもありますが、それは決算や見通しを見てからのこと。
リートのすべてが黒字というわけにゆかないことには注意したいです。

決算が悪いということは、上記のどちらかがうまくいっていない状態といえるので、数年後に分配金が減少したり、それに伴いもっと売られるかも…という心配が生まれます。
長期保有で放置したい自分としては、なるべく良い状況の銘柄を分散させたいのです。

では、決算が良くて割安になっているものを、とゆきたいですが、これがなかなか割安にならない。

割安指標のひとつがNAV倍率（1.0より低いほど割安）ですが、ここを狙いすぎて指値をしくじると、良い銘柄はいちはやく割高に戻ってしまうのですね。

結局、欲をかきすぎずに、ある程度のラインで機械的に買えば良かったなぁ。
ああ、それはリートに限らず、投資一般の心がけだったか…。　ふう。

ノギンの泡沫投資日記