ノギンの泡沫投資日記

50代、年間配当40万弱…そんな年齢でそんな額? と知りつつも殖やしたいブログ。

【PO】三菱地所物流リート:現投資主にも良い感じ?

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三菱地所物流リート投資法人(3481)は、物件の9割超が物流施設というJリート
2022年2月に続いて、10月にもPOを開示しました。凄いですね。

Jリートは構造的に資金注入を必要とするので、いつもどこかしらがPOしたり、投資法人債を発行したりしています。今回もその多数のうちのひとつ…と思っていたら、いくつか気をひく部分がありました。



 

有利子負債比率がJリートで(少ない方の)一位

毎回は参加しませんが、リートのPOはとりあえず情報を見ています。
よく見る比較サイトを開くと、最初に目に入ったのがこれ。


有利子負債比率(LTV)が一位だそうです。
一位ってなんだ? もしや、負債比率がトップで借金まみれなの?
…と思ってドッキリしたら、逆でした。借金が少ないほうの一位です。

LTVの値は、2022年9月末のJリート平均値 44.5%に対して、三菱地所物流は 32.4%。

LTVが35%未満は2銘柄しかなく、Jリートのなかの上位4%なのですね。
資金調達を借金によらず、物件売却や増資で実現しているということでしょうか。
金利上昇の影響が大きすぎないのは単純に安心材料と感じます。
 

外から見えるリート状態の目安のひとつが、NAV倍率。
1口あたりの投資口価格が純資産額(不動産の時価計算)の何倍かを計算します。

これが1倍を超える、つまり「現在時価 < 投資口価格」なら、良い増資と言われるそうです。
既存の投資主にとっても増資による値下がりは少なめ、1口あたりの資産額は増加すると思われ、歓迎できる話です。

しかし、逆の「投資口価格 < 現在時価」だと、目的の物件を取得するにはより多くの投資口が必要になり、増資によって1口あたり資産額までが希薄化する計算になります。この増資は嫌だな、と考える契機になるでしょう。

そんな中、銘柄ポータルサイトでみた三菱地所物流の直近のNAV倍率は 1.21。
現在の投資口価格は割高(これも上位5%)で、POにとっては良い環境に見えます。

現在割高ということは、POに応じる側としては、公募価格も割高になる可能性があります。
人気の現れとも捉えられますが、なかなかうまい話はないものですね。
 

連続増配傾向

三菱地所物流の分配金の利回りは 3.54%。
Jリートとしてはやや低め、物流系としては多分普通の部類です。
ただし、直近の分配金推移をみると見事な増配ぶりでした。

おみそれしました…。

そんな三菱地所物流の投資口価格は、2022年10月14日時点で 431,000円。
うわっ高い(汗)

投資口価格が高くて、増資していて、連続増配を実現している。
これは、きっと運用がうまくいっているんだろうな。
そして保有物件はほぼ物流特化型。

応募の多いPOになるかもしれない、とボンヤリ思った開示でした。

※本ブログは投資を推奨するものではありません