ノギンの泡沫投資日記

50代、年間配当40万弱…そんな年齢でそんな額? と知りつつも殖やしたいブログ。

円安時はJリートが(外国人に)買われるの? 静観するけど。


断固たる利上げの予想により、米国株は元気がありませんね。
それに対し、金利が低く、インフレも(賃金上昇も)低い日本は下がりながらも健闘中。
なかでも、高値が続いているのがJリートです。



やっぱり、Jリートって高くなってるよね

JPXが公開している、東証REIT指数の3か月チャートを貼ってみました。

東証REIT 3か月チャート

この指数は 2,000 を超えると高値サインと言われるようですが、直近はずっとその 2,000 を超えているのですね。
 

もともと、リートは金利敏感だった

リートの投資法人は借り入れをして物件を購入し、資産にレバレッジをかけています。
なので金利があがれば不利、下がれば有利というわけで、価格もそのように推移しがちでした。

今はもちろん金利の上がる局面なわけですが、日本に関しては円安という特殊条件が。

円安のせいで安く買えて、分配金も出るので、債券に似た位置づけでお金の置き場になっているように感じます。これは外国からの購入に限らず…って、自分がJリートに取り組んでいるせいでそう思うだけかもしれませんが。
 

今後のJリートは益出しに使われるのが怖い…もとい、待ちたい

では日本の金利が低い間、円安の間はJリートが安泰なのかというと、あまりそんな気もしません。

これだけ高くなるとそろそろキャピタルゲインを、という向きも出てこないでしょうか。
とくに自国が株安な外国のお方々。
それに、円安の間は自国通貨に戻しづらく再投資していたものが、少しでも円高に巻き戻れば通貨ごと回収したくなりますよね。

大きなお金を動かせるところが売り始めると、リートは怖いです。


しかし、リートと株式の違うところは、「業績」という概念があまりないこと…。
投資口価格がどうなろうが、物件が稼働している限りは賃料が生まれています。

自分の感覚だと、リートに含み損とか含み益とかはあまり意味がなくて、稼働率が下がらないか、収支が悪化しないかだけを気にして気絶保有すればいいんじゃないかと思うのですよね。

だから、投資口価格が下がるのはそれだけお得、という考えしかないです。

同じ分配金を得るのなら、うんと安いときに取得したい。
安くなる時を待とう。

そんな感じで、物流なり総合型なりの堅そうなリートを静観する今日この頃です。