今月はJリートのPO（公募増資）が1件ありました。
駆け込み的に、漫然と応募して抽選に外れましたが、今後の公募増資はもう少し情報を見て応募しようと思っています。
今更ながら、リートについて
リートの投資法人口は市場で売買されていますが、不動産投資を金融商品化したものです。
投資口を保有すると物件オーナーの一人となり、賃料の分配にあずかることになります。
オーナーとはいっても、管理運営は全部丸投げ。
なので、実際の感覚としては資金を出しているだけ、でしょうか。
市場で売買されるため、現物の不動産より流動的で、値動きが激しいです。
しかし、分配金に関しては変動は稀で、数期先まで計画・予測可能というのが特徴です。
将来的な成長期待や譲渡益を得るというより、分配金を目的に長期保有して定期収入を得ながら、投資金を回収するような持ち方が向いていると言われます。
リートの公募増資とは
リートの投資法人は利益（賃料）のほぼすべてを分配してしまいます。
物件を売却したら、その売却益も分配してしまいます。
このため、稼ぎを元手に新たな物件を取得…という成長ができません。
老朽化や不人気などに耐えて分配金を増やすには、賃料や稼働率が上がるか、または新たに資金を調達して物件を取得ないし改築し、そこからまた賃料を得る必要があります。
資金の調達方法は、
- 公募増資（投資家から資金を得る）
- 投資法人債（投資家から資金を借りる）
- 借入れ（金融機関から資金を借りる）
のどれかになり、このうち返済の必要がないのが公募増資なのですね。
公募増資にに積極的になる理由
公募増資は口数が増えるため、一時的には分配金の希薄化ということで価格が下がります。
しかし、増資の理由が新規物件取得の場合は、そこからうまくすると賃料も増えてきますね。
このため価格も下がりっぱなしということはなく、いわゆる「勝率」も悪くないようです。
長期保有を目的とするなら、割安価格で取得できる機会とも取れます。
新たに投資口を持つ場合は、分配金利回りと資金の使途など目論見書をよく確認のうえ、公募増資のタイミングで取得するのが良いような気がします。
公募増資に慎重になる理由
分配金利回りについて、賃料（利益超過分配金を含まない分配金総額）が増えていないのに利回りが上がる、つまり投資口価格が下がっている、というような場合は何かイヤな感じがします。
投資口価格が堅調でも、利益超過分配金が増加傾向であれば同様に気になります。
どんな要因で分配金利回りが上がっているのか…。
外から価格を見ているだけだと、よくわかりません。
市況が売られすぎというだけならラッキーですが、何か固有の事情があると後々不安になるので、気になる場合はすぐに応じず、情報収集に一呼吸置くのもありですね。
- 利益超過分配金を含まない分配金総額（賃料部分）の推移をチェックする
- 増資の後、1口あたり分配金がどのように増えるかの計画を見る
…とか。
なんとなく、利回りや知名度で安心してしまいそうなリートですが、中身が不動産投資ということを忘れずに注意したいと思います。
